不動產議價空間大

2014-11-01 【聯合報『財經觀點專欄』╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】

今年不動產市場成交量縮，被判定為「淡」。另依2014年第3季信義房價指數出現「北北桃」房價同步止漲訊號，都顯示台灣不動產市場已成為買方市場，不動產市場明年趨勢可能產生以下發展。

一、隨著政府稅務政策及國際升息的驅動下，北北桃將成為「狽狽逃」，投資部位也從原先不買、觀望到暫時撤離，形成短期間量縮價跌之趨勢。

二、國內房地產投資資金逐漸從北部、中南部逐漸轉往東部等地，並替換高總價資金不動產部位轉進農地或低價位等可能免稅部位，隨著房地稅合一政策法定期間，東部及中南部反而低價補漲。

三、在公共建設動工或即將完工地區，例如大台北捷運沿線松山線、機場捷運線或蘇花替代公路等地，則可能因交通便利性及距離縮短，與對照地區形成價格差距的收斂，資金退潮後的裸泳與「個股」表現階段，投資人不妨留意。

於此同時，賣方開價也將群魔亂舞，買方如何研判合理的議價空間，不易拿捏。最好以幾個方法來判定開價的合理程度。

一、回歸實價行情：政府推動不動產實價登錄與查詢逾2年，多數地區房地產行情已隨登錄制度出現定錨現象。為避免賣方過度將稅務成本反映在房價上，或因應議價空間而高墊開價，買方或投資人可多加參考政府資訊。

二、反映修法課稅空間：據globe property guide顯示，台灣不動產含稅賦的交易成本約在9.93%，除非政府玩假的，不然在政府推動房地合一課稅政策形成與法定期間，賣方為免未來交易成本增加，在少賺為贏的概念下，會將課稅空間作為其拋售之可忍受空間，因此買方在議價上可多加注意政府稅務政策。

三、留意不動產業者發布統計訊息：相關不動產業者，例如國泰建設或住商不動產定期或不定期會發布不動產市場上開價與成交價的議價空間率，投資人亦可做為參考。