健全機制堵漏洞 徹底檢討實價登錄

2014/01/25【聯合報『財經觀點專欄』╱高源不動產估價師事務所所長陳碧源】

立法院日前修訂地政士法第51條之1與行政院提出覆議，吹皺實價登錄機制一池春水。筆者認為行政部門不妨趁機徹底檢討實價登錄機制。

實價登錄實是馬英九總統2011年底推動土地正義五法之一，希望透過實價登錄申報與揭露機制，透明化不動產交易資訊。然而，稽核申報資訊真偽有其困難，卻將買賣雙方本應負擔的道德風險，轉嫁由地政士負擔，從而引發此次修法風波。

此外，自從實價登錄機制運行後，「類實價課稅」間接上路，相關資訊可供調整土地公告現值、核算房屋財產交易所得稅，實價登錄更被賦予稅務公平性稅務目的，使得行政院覆議更具正當性。

然而，實價登錄與目前「類實價課稅」都有漏洞：

一、不動產買賣移轉登記與登錄交易資訊採兩軌運作，其中移轉登記由買方、賣方以公契共同申請，登錄交易資訊單獨由買方或由經紀業、地政士以私契申報，但買方可能因貸款因素、或未來課稅成本或市場價格定錨等因素考量，容易採行單邊主義，只有「高報」的可能。

二、不動產交易課稅對賣方採房地分離方式，土地增值稅採與實際交易價格脫勾的公告現值，因此交易價格對賣方徒具形式；再者課徵財產交易所得稅，均在實際交易1 、2年後，賣方在實價登錄申報當下，對於交易價格真實與否，無關痛養，也導致查詢系統交易資訊始終居高不下，假交易資訊也偶有所聞。

若要健全實價登錄機制，實應將公私契合一或移轉登記申請與實價登錄申報合一，應也執行民法修訂已久不動產公證事項。

此外，不動產實價課稅機制與不動產登錄機制也應徹底檢討並予以掛勾，讓買賣雙方相互制衡，才能呈現真實交易價格，否則無論如何約束地政士或有強大的行政稽核能力，對於當下的時價反映恐緩不濟急。

2011年時，當時擔任內政部長的行政院長江宜樺因土地正義五法拜訪不動產相關公會，當時江宜樺說，推動100分的法案有困難，但若過於堅持僅能獲得0分，也就是說法案無法順利通過，希望先推行50分的法案，往後，才有百尺竿頭的機會。然而事過2年，我們到底得到了什麼？政府可以給我們100分的實價登錄與實價課稅嗎？

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