工商時報-社論

住家是一個人安身立命的處所，對大多數人而言，一生難得有幾次購屋的機會，在目前房價高漲，特別是台北市平均每坪已達50萬元，有些豪宅更超過百萬元，以一般年青人的薪俸終其一生可能也買不起一棟房屋，因此買房屋不但要選擇地段，也要選擇合理的公設比，避免建商虛灌坪數。依據消基會接受的申訴案件，發現房屋公共設施虛坪比已從民國71年以前的10％，增加到現在的50％左右。國內現行房屋交易是以建物登記面積作為計價基準，監察院調查發現內政部放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，而地政法令又予以配合修正，就不計入容積項目准予測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，因而對內政部提案糾正。監察院能基於維護消費者權益做出這項糾正，我們願意給予高度肯定，同時期盼新內閣重視此一課題，推動立法強制規定房屋買賣應以實坪計價。

    　現行房屋銷售幾乎都以建物登記面積作為計價基準，也就是以主建物加上公共設施的虛坪計算，因而常有建商加灌坪數獲取暴利。歸納分析實際案例，建商使用手法約可分為下述幾種：

    　第一，利用建築法規不計入樓地板面積，但地政機關准予測量登記的漏洞灌入無實用的設施，增加虛坪計價出售給消費者。目前建築法規放寬許多可以不計入容積的項目，除陽台、屋簷及雨遮面積不斷放寬外，其他透空之遮陽板2公尺以下、露台法定騎樓、防空避難設備、裝卸停車空間、機電設備、安全梯之梯間、緊急升降機之機道、安全梯與緊急昇降機之排煙室，以及依「公寓大廈管理條例」規定成立之管理委員會使用空間，皆不計入樓地板面積，但地政機關卻可以受理建物測量登記。例如一戶大廈住宅，主建物登記面積為45坪，雨遮卻可達5坪左右，以每坪60萬元計算，消費者就必須多花300萬元，購買不能住人或置物之毫無用途的雨遮。另建商亦常將免計入容積項目變更為臥室、廚房，變相增加銷售面積。

    　第二，建商以建物牆心為樓地板面積之計算基準，但銷售時以建物外牆為登記面積，作為銷售面積，坪數的差額變成建商增加的額外銷售利潤。

    　第三， 建商利用契約銷售坪數與實際交屋坪數在合理誤差（百分之一）範圍內即不必互為補貼之約定，賺取價差。因為營造操在建商手中，房屋建造完成之後，坪數增減很少對消費者是有利的。

    　上述種種建商虛灌坪數的發生，導因於現行房屋買賣交易是以建物登記面積作為計價的基準，但建築法規不斷地放寬不計入容積的項目，而地政法令又予以配合修正可以測量登記。事實上，自民國46年起，原本牆壁外之陽台、露台等在權狀是不可以登記的，但卻於民國70年、71年、81年逐步放寬。目前依建物所有權第一次登記法令補充規定「連接於一樓之主建物，直上方有遮蓋物，使用執照峻工平面圖上註明為平台或陽台、花台、雨棚、雨遮、裝飾牆、裁植槽外均不予登記，但使用執照峻工平面圖已將附屬建物計入樓地板面積者不在此限」，亦即建築物使用執照峻工平面圖載明為陽台、屋簷、雨遮等得以附屬建物登記，尤其雨遮、屋簷未計入容積，卻可以以建物登記，讓建商因此擁有操作空間，而紛紛增設雨遮等無用的虛坪銷售給購屋消費者，也導致建物登記面積與建管執照面積不一的現象。

    　一般大眾購買房屋時在乎的是能住人、置物，亦即能居住使用的實際坪數，而非一大堆只能看不能用的公共設施，特別是一般人不太會計算公設比。因此我們建議政府主管機關研議，房屋買賣應以扣除公共設施之主建物（實坪）作為買賣計價基準，如此對買賣雙方都有利，其一可以避免買賣雙方因坪數計算發生糾紛，其二讓購屋消費者清楚瞭解他所能居住使用之坪數及應付之價金，其三符合國際買賣之成規（目前只有中國大陸與台灣房屋買賣是以虛坪計算）。於此同時，為解決政府契稅或房屋稅可能因此減少的問題，亦可考慮酌增契稅與房屋稅。

    　總之，在房價高漲，年青人已無能力購買自宅的此時此刻，政府更應重視房屋交易公平的問題。目前市場上普遍存在虛坪計價的現象，讓建商公然加灌公共設施的虛坪，這種資訊不透明，對購屋者無異是惡意矇騙，嚴重傷害消費者權益，政府主管單位豈能繼續坐視不管。

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資料來源:工商時報/2009.09.13.

蒐集單位:高源不動產估價師事務所

關鍵詞:房價, 不動產, 建築技術規則, 不動產估價技術規則, 地籍測量實施規則